يعتبر قرار شراء عقار من أصعب القرارات التي يتخذها المرء في حياته نظراً إلى أنه يكلف الكثير من المال وبالتالي لن يكون من السهل تعويضه في حال الخطأ في الاختيار أو الوقوع فريسة لعملية نصب أو احتيال. وينتاب الكثير من الناس قلق زائد ومخاوف عند شراء العقارات أو بيعها. ويرجع ذلك غالبا إلى ضعف ثقة المشتري إما في الوسيط العقاري أو المالك أو إجراءات البيع وتوثيق العقود، كما لا يخفى على أحد أن البعض أحياناً يتلاعب بمشترى العقار اعتماداً على جهل البعض بالطرق القانونية اللازمة لنقل ملكية العقار من البائع للمشترى أو بأساليب التوثيق وطريقة دفع الأموال واستلام العقار وغيرها.
والسؤال الذي يطرح نفسه هو: ما هي الأمور التي يجب مراعاتها عند الإقدام على شراء عقار؟
• يفضل الاستعانة بشركة وساطة عقارية، وليس سمساراً بالشارع ما لم تكن تعرفه جيدا، على أن تكون هذه الشركة ذات سمعة طيبة وتتمتع بالمصداقية والأمانة والمهنية ولها مقر ثابت ومرخصة بحيث لا يتعرض العميل للغش أو الخداع. تأكد أنك تعرف الشركة ومن ستتعامل معهم قبل الشراء.
• يجب معاينة العقار محل البيع وتفقده بشكل تفصيلي.
• كما يجب الاطلاع على عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار (سواءً كانت مسجلة بالسجل العيني العقاري أو جهاز المدينة أو الشهر العقارى أو تابعة لبنك عقاري أو لشركة تطوير عقاري وهكذا).
• يجب الاطلاع على صورة الرخصة والمخطط العام للعقار (إذا كان العقار أرضا معدة للبناء أو عمارة سكنية مثلا).
• يجب التثبت من مطابقة التصميم لما هو كائن على الطبيعة والتأكد من عدم وجود مخالفات للبناء. ويعتبر وجود عداد كهرباء ثابت (غير تجاري أو مؤقت) وحديدة العداد أو العدادات الكهربائية بالعقار أو وحدات العقار والإيصال الخاص بالعداد(ات) من مؤشرات التأكد على عدم وجود مخالفات بناء بالعقار.
• يجب أن يراجع المشتري كافة أوراق ومستندات وعقود ملكية العقار والتأكد من مطابقة ما هو مذكور بالعقد مع حدود العقار على الطبيعة.
• ينبغي التأكد من صفة البائع وأحقيته في التصرف بالبيع سواء بصفته الأصلية أو كوكيل عن المالك بتوكيل سارى المفعول.
• يجب التأكد من إشهار عقد الملكية بالشهر العقاري أو من أنه صدر من الجهة المالكة للمشروع العقاري ذاتها. كما يمكن الحصول على شهادة من مصلحة الشهر العقاري بعدم وجود تصرف سابق قد تم على العقار من البائع للغير أو من الجهة الأصلية المالكة للعقار وهكذا.
• يجب مراجعة الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة أو البنك الممول أو الشركة المطورة للمشروع التابع له العقار للتأكد من ملكية البائع للعقار ومن عدم وجود مخالفات على الاشتراطات الخاصة ببناء العقار أو تعديه على ممتلكات الدولة وأن العقار مرخص أو أن الوحدة التي ينوي شرائها تقع في طابق مرخص له بالبناء ومبين في الرخصة ومن عدم وجود مخالفات بالعقار وهكذا.
• يمكن التأكد من إيصالات المرافق الخاصة بالعقار (إن وجدت، خاصة في حالة الشقق والفيلات) كالكهرباء والمياه والغاز وهكذا من ملكية البائع للعقار.
• يجب أن يتضمن عقد البيع كافة الحقوق والالتزامات الخاصة بكل طرف سواء البائع أو المشتري بصورة واضحة بحيث لا يختلف في تفسيرها أو فهمها، بما في ذلك النص على حصة الأرض والاتفاقات الخاصة بالمنافع والسطح والبدروم والحديقة والأجزاء المشتركة وغيرها. كما ينبغي النص على خلو العقار من أية منازعات قضائية أو رهن وأنه لم يسبق للبائع التصرف فيه بأي حال مع ضمان عدم تعرض أي شخص للمشتري في حيازته وملكيته للعقار مستقبلا.
• كما يجب النص بوضوح على تحمل الطرف البائع لكافة الالتزامات الخاصة بالعقار المباع مثل الضرائب العقارية والرسوم والعوائد وغيرها من التكاليف وأيضا ما يخص الوحدة من أجرة الحارس والمياه والكهرباء والغار ومصاريف الصيانة السنوية وخلافه حتى تاريخ استلام الوحدة المباعة في حالة الشقق والفيلات السكنية.
• يجب النص صراحة على التزام الطرف البائع بالمثول أمام مصلحة الشهر العقاري أو المحكمة (في حالة دعوى صحة التوقيع على عقد البيع) للإقرار بصحة التوقيع على العقد. وفي حالة وجود أكثر من مالك، يجب الحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين للبائع.
• يجب توقيع عقد بيع ابتدائي (في حالة سداد القيمة على أقساط أو وجود أقساط متبقية على العقار) أو عقد بيع نهائي في حالة الدفع النقدي لكامل المبلغ. كما ينبغي الحصول على توكيل رسمي من المالك بحق البيع لنفسه وللغير من مصلحة الشهر العقاري. في حالة شراء وحدة سكنية عليها حظر بيع أو لتجنب دفع رسوم نقل الملكية للجهة المالكة للمشروع إذا رغب في ذلك المشتري وهو إجراء غير مفضل. ويفضل إشهار عقد بيع العقار في مصلحة الشهر العقاري بمجرد تحريره لضمان أسبقية الشراء وعدم تلاعب البائع مستقبلا.
• عند سداد قيمة العقار ينصح بدفع المبلغ بالبنك أو بجهة التنازل (مصلحة الشهر العقاري أو جهاز المدينة) أو في مكتب الوساطة العقارية أو في الشركة المالكة للمشروع العقاري.
• نظرا لقلق البعض من دفع الأموال في الشراء قبل توقيع العقود، يمكن تجهيز العقود في مكتب الوساطة العقارية أولا وتوقيعها واستلام عقد البيع من البائع وتسيليه المقابل المادي (سلم واستلم). كما يمكن أن يدفع المشتري الثمن ويأخذ إيصال أمانة من البائع وعند استلام العقد يأخذ يعيد إيصال الأمانة للبائع. ويمكن أن توقع العقود في مكتب الوساطة العقارية ثم يحتفظ بها المكتب لحين استلام البائع للثمن من المشتري بعدها يستلم المشتري العقد من الوسيط العقاري. كما يمكن للمشتري أن يصدر شيكاً مقبول الدفع للبائع ويستلم العقد. وفي النهاية، تظل الأمانة هي الأصل في التعامل ويعد وجود مكتب الوساطة العقارية ضامنا للطرفين ولكن الحرص في كتابة كل شيء لا يضير أحدا على أي حال عملا بقول ربنا عز وجل: "يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا إِذَا تَدَايَنتُمْ بِدَيْنٍ إِلَى أَجَلٍ مُسَمًّى فَاكْتُبُوهُ وَلْيَكْتُبْ بَيْنَكُمْ كَاتِبٌ بِالْعَدْلِ" (البقرة، 282)، صدق الله العظيم.
دارين هاوس للخدمات العقاريةوالسؤال الذي يطرح نفسه هو: ما هي الأمور التي يجب مراعاتها عند الإقدام على شراء عقار؟
• يفضل الاستعانة بشركة وساطة عقارية، وليس سمساراً بالشارع ما لم تكن تعرفه جيدا، على أن تكون هذه الشركة ذات سمعة طيبة وتتمتع بالمصداقية والأمانة والمهنية ولها مقر ثابت ومرخصة بحيث لا يتعرض العميل للغش أو الخداع. تأكد أنك تعرف الشركة ومن ستتعامل معهم قبل الشراء.
• يجب معاينة العقار محل البيع وتفقده بشكل تفصيلي.
• كما يجب الاطلاع على عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار (سواءً كانت مسجلة بالسجل العيني العقاري أو جهاز المدينة أو الشهر العقارى أو تابعة لبنك عقاري أو لشركة تطوير عقاري وهكذا).
• يجب الاطلاع على صورة الرخصة والمخطط العام للعقار (إذا كان العقار أرضا معدة للبناء أو عمارة سكنية مثلا).
• يجب التثبت من مطابقة التصميم لما هو كائن على الطبيعة والتأكد من عدم وجود مخالفات للبناء. ويعتبر وجود عداد كهرباء ثابت (غير تجاري أو مؤقت) وحديدة العداد أو العدادات الكهربائية بالعقار أو وحدات العقار والإيصال الخاص بالعداد(ات) من مؤشرات التأكد على عدم وجود مخالفات بناء بالعقار.
• يجب أن يراجع المشتري كافة أوراق ومستندات وعقود ملكية العقار والتأكد من مطابقة ما هو مذكور بالعقد مع حدود العقار على الطبيعة.
• ينبغي التأكد من صفة البائع وأحقيته في التصرف بالبيع سواء بصفته الأصلية أو كوكيل عن المالك بتوكيل سارى المفعول.
• يجب التأكد من إشهار عقد الملكية بالشهر العقاري أو من أنه صدر من الجهة المالكة للمشروع العقاري ذاتها. كما يمكن الحصول على شهادة من مصلحة الشهر العقاري بعدم وجود تصرف سابق قد تم على العقار من البائع للغير أو من الجهة الأصلية المالكة للعقار وهكذا.
• يجب مراجعة الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة أو البنك الممول أو الشركة المطورة للمشروع التابع له العقار للتأكد من ملكية البائع للعقار ومن عدم وجود مخالفات على الاشتراطات الخاصة ببناء العقار أو تعديه على ممتلكات الدولة وأن العقار مرخص أو أن الوحدة التي ينوي شرائها تقع في طابق مرخص له بالبناء ومبين في الرخصة ومن عدم وجود مخالفات بالعقار وهكذا.
• يمكن التأكد من إيصالات المرافق الخاصة بالعقار (إن وجدت، خاصة في حالة الشقق والفيلات) كالكهرباء والمياه والغاز وهكذا من ملكية البائع للعقار.
• يجب أن يتضمن عقد البيع كافة الحقوق والالتزامات الخاصة بكل طرف سواء البائع أو المشتري بصورة واضحة بحيث لا يختلف في تفسيرها أو فهمها، بما في ذلك النص على حصة الأرض والاتفاقات الخاصة بالمنافع والسطح والبدروم والحديقة والأجزاء المشتركة وغيرها. كما ينبغي النص على خلو العقار من أية منازعات قضائية أو رهن وأنه لم يسبق للبائع التصرف فيه بأي حال مع ضمان عدم تعرض أي شخص للمشتري في حيازته وملكيته للعقار مستقبلا.
• كما يجب النص بوضوح على تحمل الطرف البائع لكافة الالتزامات الخاصة بالعقار المباع مثل الضرائب العقارية والرسوم والعوائد وغيرها من التكاليف وأيضا ما يخص الوحدة من أجرة الحارس والمياه والكهرباء والغار ومصاريف الصيانة السنوية وخلافه حتى تاريخ استلام الوحدة المباعة في حالة الشقق والفيلات السكنية.
• يجب النص صراحة على التزام الطرف البائع بالمثول أمام مصلحة الشهر العقاري أو المحكمة (في حالة دعوى صحة التوقيع على عقد البيع) للإقرار بصحة التوقيع على العقد. وفي حالة وجود أكثر من مالك، يجب الحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين للبائع.
• يجب توقيع عقد بيع ابتدائي (في حالة سداد القيمة على أقساط أو وجود أقساط متبقية على العقار) أو عقد بيع نهائي في حالة الدفع النقدي لكامل المبلغ. كما ينبغي الحصول على توكيل رسمي من المالك بحق البيع لنفسه وللغير من مصلحة الشهر العقاري. في حالة شراء وحدة سكنية عليها حظر بيع أو لتجنب دفع رسوم نقل الملكية للجهة المالكة للمشروع إذا رغب في ذلك المشتري وهو إجراء غير مفضل. ويفضل إشهار عقد بيع العقار في مصلحة الشهر العقاري بمجرد تحريره لضمان أسبقية الشراء وعدم تلاعب البائع مستقبلا.
• عند سداد قيمة العقار ينصح بدفع المبلغ بالبنك أو بجهة التنازل (مصلحة الشهر العقاري أو جهاز المدينة) أو في مكتب الوساطة العقارية أو في الشركة المالكة للمشروع العقاري.
• نظرا لقلق البعض من دفع الأموال في الشراء قبل توقيع العقود، يمكن تجهيز العقود في مكتب الوساطة العقارية أولا وتوقيعها واستلام عقد البيع من البائع وتسيليه المقابل المادي (سلم واستلم). كما يمكن أن يدفع المشتري الثمن ويأخذ إيصال أمانة من البائع وعند استلام العقد يأخذ يعيد إيصال الأمانة للبائع. ويمكن أن توقع العقود في مكتب الوساطة العقارية ثم يحتفظ بها المكتب لحين استلام البائع للثمن من المشتري بعدها يستلم المشتري العقد من الوسيط العقاري. كما يمكن للمشتري أن يصدر شيكاً مقبول الدفع للبائع ويستلم العقد. وفي النهاية، تظل الأمانة هي الأصل في التعامل ويعد وجود مكتب الوساطة العقارية ضامنا للطرفين ولكن الحرص في كتابة كل شيء لا يضير أحدا على أي حال عملا بقول ربنا عز وجل: "يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا إِذَا تَدَايَنتُمْ بِدَيْنٍ إِلَى أَجَلٍ مُسَمًّى فَاكْتُبُوهُ وَلْيَكْتُبْ بَيْنَكُمْ كَاتِبٌ بِالْعَدْلِ" (البقرة، 282)، صدق الله العظيم.
هاتف: +202 3851 9663 /+2 010 25 222 396 /+2 010 25 222 397
No comments:
Post a Comment