Tuesday, October 14, 2014

هل أبيع عقاري بنفسي أم من خلال وكيل أو وسيط عقاري؟

هل أبيع عقاري بنفسي أم من خلال وكيل أو وسيط عقاري؟

يفكر بعض ملاك العقارات أفي بيع عقاراتهم بأنفسهم، وهذا خطأ كبير لا يجب أن يقع فيه أحد.... لماذا؟

ذلك أنه يجب أن يبيع المالك أو من ينوب عنه العقار من خلال وكيل أو وسيط عقاري مهني وموثوق فيه، وذلك لمعرفة الوكيل أو الوسيط العقاري بالأسعار الحالية في منطقة العقار وفي السوق العقاري. قد لا تكون أنت على دراية كافية بالسوق العقاري وبقيمة عقارك العادلة وقد تبالغ في تقدير قيمة العقار أو تبخس بقيمته. وعلى العكس فإن الوكيل العقاري المهني على علم ودراية بالسوق العقاري بأسعار العقارات في منطقتك ويستطيع أن يقيم ويقدر القيمة العادلة لعقارك بشكل جيد.


لا يكفي أن تتصل هاتفيا بملاك عقارات آخرين أو بوسطاء عقاريين في منطقتك لمعرفة سعر عقارك، فكل عقار حالة بذاته، كما قد لا يستطيع الوسيط العقاري أن يفيدك إلا بعد أن يتعرف عن قرب على كل تفاصيل العقار. فقد تجد عقار بمليون جنيه مشابه لعقارك وآخر في نفس منطقتك بل وبنفس مساحة عقارك بـ 2 مليون جنيه. وحتى لا تبالغ في تقدير قيمة عقارك أو تبخس قيمته، يجب أن تستشير وكيلك العقاري.

ليست مهمة الوكيل العقاري هي تحديد قيمة عادلة لعقارك فقط، بل إن مهمته الأولى هي أن يجد لك مشتر جاد لعقارك. إذ يلجأ بعض ملاك العقارات إلى عرض عقاراتهم بأنفسم والإعلان عنها، إما بوضع لافتة على العقار أو بعمل إعلان على مواقع الإنترنت. للأسف من يفعلون ذلك يقعون في خطأ كبير أيضاً. فالمتصلون أنواع شتى بينهم سمسار الشارع وجارك الذي يريد أن يقدر ثمن عقاره قياسا على عقارك المشابه لعقاره ومستثمرون وتجار يبحثون عن صيد ثمين، وآخرون يستطلعون حالة السوق وآخرون يرغبون باستكشاف الأسعار في المنطقة وهكذا.
إن وكيلك العقاري المحترف سيريحك من عناء استقبال الاتصالات الكثيرة المزعجة من أناس غير جادين بالشراء. كما أن لديه أدواته الخاصة لفلترة وتصفية المتصلين ومعرفة الغث من الثمين وفرز المتصلين وتحديد من لديهم القدرة الشرائية والرغبة الأكيدة في الشراء والجدية التامة وهكذا. المسألة إذن ليست أن تعلن عن عقارك وتنتظر المشتري وهكذا تتم الصفقة فالمسألة ربما أعقد من ذلك بكثير وتحتاج لحنكة وخبرة الوكيل أو الوسيط العقاري فتلك مهنته التي يجيدها ويحترفها ويتكسب منها.

بعض ملاك العقارات الذين يرغبون ببيع عقاراتهم يضطرون لمقابلة المتصلين الراغبين في معاينة العقار، ويحدث هذا للأسف عشرات بل مئات المرات دون أن يباع العقار، بل قد يتسبب ذلك في تشويه سمعة العقار من كثرة ارتياده دون بيع، تماماً كالفتاة التي يتقدم إليها عرسان كثر دون أن يحالها الحظ فيكثر اللغط حولها! مما يسبب للمشتري الذي يسأل عن العقار أو يشاهد اللافتة كلما مر على العقار ولفترات طويلة معلقة دون بيع ويسأل يا ترى ما يكون في هذا العقار يعطل بيعه يا ترى ما هي العيوب الظاهرة أو الخفية التي في هذا العقار وربما يقول في نفسه "لو فيه الخير كان اتباع من فترة". ويسأل المالك البائع نفسه لماذا لم يبع العقار للآن؟ المسألة ليست سراً. فالوكيل العقاري لديه قائمة بعملاء مشتربن محتملين قيد الانتظار، قام بفرزها وفلترتها من قبل، بل قام بمقابلة الراغبين الجادين في الشراء ووجه إليهم الأسئلة اللازمة وتعرف على احتياجاتهم الفعلية من العقار المنشود، بل يعرف مدى قدراتهم المادية وتاريخ انتقالهم للمكان الجديد، وأسباب الانتقال وعشرات من المعلومات الأخرى التي تكشف له المشتري المرتقب. ولهذا لا يصطحب الوكيل العقاري لمعاينة العقار إلا المشتري الذي يعرف جيداً أنه على استعداد تام للشراء وأن هذا العقار يلبي احتياجاته فعلياً وأنه يتوافق مع قدرته المالية ويتوقع بنسبة كبيرة أن يعجبه هذا العقار.

يقدم بعض ملاك العقارات على ممارسة عملية البيع لأول مرة مع المشتري المنتظر، ولأن عملية البيع مهنة لها أصولها وأساليبها وطرقها وأسرارها لا يستطيع كثير من ملاك العقارات أن يبيعوا عقاراتهم لمشترين جادين وبأفضل عروض ممكنة، ولان المالك قد لا يستطيع إظهار محاسن أو ميزات عقاره أو يغفل عنها مما يخفض من أسهم عقاره بالرغم من وجود محاسن به، وقد لا يصدق المشتري المرتقب مالك العقار على أساس أنه من الطبيعي أن يمدح المالك عقاره لأنه ملكه ويريد بيعه. وقد يعتقد بعض ملاك العقارات أن عملية البيع يمكن أن يقوم بها أي شخص بسهولة ودون أية مشكلات وقد يحدث هذا فعلا ولكنه استثناء وليس قاعدة. ومن هنا يأتي دور الوكيل العقاري المهني الذي يستطيع أن يبرم الصفقة العقارية وينهيها بأفضل شروط للبيع والشراء.
                   
- يعتقد بعض ملاك العقارات أن لديهم المعرفة القانونية الكافية لمراجعة مستندات وأوراق الملكية وكتابة العقود وتوثيقها ووضع الشروط والبنود التي تحفظ الحقوق للطرفين، ولهذا يقع البعض في مشكلات قانونية ويتعرض لخسائر بل لكوارث نتيجة عدم الدراية بالمزالق القانونية. وقد يضطر المالك أو البائع اللجوء لقانوني أو محامي لإبرام عقد البيع ودفع مستحقات هذا القانوني وفي النهاية لا يصح إلا الصحيح.

فالوكيل العقاري المهني لديه خبرة قانونية ودراية بالعقود وطريقة كتابتها الصحيحة وقد يكون لديه مستشاره القانوني الخاص لكتابة العقود والتأكد من صحة أوراق ومستندات الملكية وغيرها مما يجعل التعامل مع الوكيل العقاري صفقة مربحة بالنسبة للمالك إذ يجمع بين خبرة البيع والدراية بالأسعار والتقييم العقاري وطريقة تسويق العقار بما لا يهين العقار بطريقة إعلان سيئة، وأيضاً معرفته بالمشتري الجاد الذي سينهي الصفقة في أقل وقت ممكن، وغيرها الكثير من مهارات الوكيل العقاري أو الوسيط العقاري الأمين.

لقد قامت شركة دارين هاوس للخدمات العقارية منذ اليوم الأول لتأسيسها بوضع الأسس والسياسات الخاصة بالبيع والشراء وتحقيق متطلبات العميل المالك بائع العقار بإيجاد المشتري الجاد وتقديم خدمات متميزة للمشتري الجاد بتوفير العقار الذي يلائمه ويلبي احتياجاته من خلال منظومة عمل متكاملة قوامها الأمانة والمصداقية والشفافية واستطاعت بفضل الله أن يكون لها قدم راسخة في سوق العقارات في مدينتي الشيخ زايد والسادس من أكتوبر.

ولقد عمدت شركة دارين هاوس للخدمات العقارية إلى التركيز على تسويق الوحدات العقارية داخل التجمعات السكنية "الكمبوندات" وتخصصت في مساعدة ملاك العقارات على بيع او إيجار العقارات بها وساعدت المشترين والمستأجرين الجادين على العثور على طلباتهم العقارية وفق ضوابط صارمة يطبقها الوكلاء العقاريون التابعون للشركة. ومنذ أن افتتحت الشركة فرعها في مدينة الشيخ زايد وهي تحقق نجاحاً ونمواً متزايداً عاماً بعد عام بفضل الله ثم طاقم العمل المتعاون معها وبفضل سياساتها التسويقية في ترويج العقارات وبيعها أو إيجارها وفضل الثقة التي تربطها بعملائها الكرام ثم أخيراً بفضل منظومة معايير ومقاييس لا يحيد عنها الشركة مطلقاً وتحت أية ظروف تتلخص في الأمانة والصدق والشفافية والنزاهة ويشهد على ذلك قائمة عملائها وزبائنها وهم عادة من صفوة المجتمع وخاصته ومنهم السفراء والرجال الأعمال المستشارين والقضاة والأطباء والمحامين والصيادلة ومن كافة المستويات الراقية والمحترمة.

اتصل بوكيلك العقاري الأهل لثقتك لتسويق عقارك وبيعه دون عناء أو اتصل به ليبحث لك عن بيت أحلامك.


دارين هاوس للخدمات العقارية
الشيخ زايد - مول الندى
أعلى بنك مصر ومطعم استيك أوت
38519663
01025222396
01025222397
info@dareen-house.com
www.dareen-house.com

ابحث عنا.. اسأل عن دارين هاوس للخدمات العقارية في الشيخ زايد وستجدنا الأفضل بفضل الله في المقدمة في مجال التسويق العقاري والوساطة العقارية في مدينتي الشيخ زايد والسادس من أكتوبر محافظة الجيزة بجمهورة مصر العربية. 
!أنت بحاجة لدارين هاوس للخدمات العقارية ونحن على استعداد لإضائكم والوفاء بمتطلباتكم كعملاء متميزين. الثقة هي عنوانا

Saturday, August 2, 2014

الوسطاء يمتنعون


كثيراً ما يكتب ملاك العقارات هذه العبارة عند الإعلان عن عقاراتهم أو يكتبها مشترو العقارات عند الإعلان عن طلب شراء عقار رغبة منهم في التعامل المباشر سواء مع المشتري أو مع المالك بدون وسيط عقاري. فلماذا لا يريد بعض الملاك أو المشترين التعامل مع الوسطاء العقاريين في بيع أو شراء العقارات؟

ما هي الأسباب التي تتسبب في إحجام الملاك والمشترين عن التعامل مع الوسطاء العقاريين؟

-       تجنب دفع عمولة للوسيط العقاري. فمن أهم أسباب عدم الرغبة في التعامل مع الوسيط العقاري أو السمسار تجنب دفع عمولة بيع أو عمولة شراء أو كليهما. فقد يرى المالك أو المشتري أو كلاهما أن الوسيط لا يستحق عمولة أو "كوميشن" لأنه لم يبذل مجهوداً يستحق عليه العمولة. وهذا الأمر هو عكس الحقيقية، فعمل الوسيط العقاري لا يبتدئ عند اتصال المشتري بالوسيط العقاري بل قبل ذلك بكثير. فالوسيط العقاري يقوم بالبحث الدائم عن العقارات والتأكد من أوراق ملكية العقارات وفحص العقارات من كافة جوانبها للتأكد من جودتها وأهليتها للبيع وغيرها الكثير من المهام التجهيزية قبل الإعلان عن العقارات أو تسويقها. كما أن الوسيط العقاري نظرا لوجوده بالسوق العقاري يعرف الأسعار الحالية ولديه خبرة في تقدير وتثمين العقارات ويعرف أسعار الإيجارات والعقارات المميزة والاستثمارية وغيرها.
-       الإزعاج. بعض الملاك أو المشترين لا يريدون تلقي مكالمات هاتفية كثيرة من الوسيط العقاري. والواقع أن المشترين المباشرين هم من يتسببون في إزعاج الملاك كثيرا لأن أكثر المتصلين ليسوا بمشترين ولكن لكل مآربه الخاصة، فبعض الناس يتصلون للاستعلام عن الأسعار لتقدير وتثمين عقاراتهم المشابهة وآخرين يستكشفون الأسواق وهكذا. أما الوسيط العقاري فهو لا يتصل بالمالك إلا لأخذ معلومات أو للتأكد من توافر الوحدة أو لاستئذان المالك باصطحاب مشتري لمعاينة الوحدة وذلك بعد عمل الاستجواب اللازم للمشتري للتأكد من جديته، أي أن الوسيط العقاري هو الفلتر الذي يصفي المتصلين والمستعلمين لانتقاء الجادين منهم فقط.
-       نشر العقار على نطاق واسع. بعض الملاك لا يريديون نشر إعلانات عن عقاراتهم على نطاق واسع ويريدون الحفاظ على السرية وكتمان الأمر حتى لا يدري أحد أنهم يبيعون عقاراتهم حتى تنتهي عملية البيع عملا بالمثل القائل "داري على شمعتك" أو تجنبا للحسد. والواقع أن الوسيط العقاري المهني لا يذيع أمر العقار أو يعلق عليه يافطة عملا بالحكمة القائلة "المعروض مهان"، بل ويحترم خصوصية المالك وسمعته بحيث لا يدري أحد باسم مالك العقار المعروض للبيع إلا بعد إتمام عملية البيع نهائيا، إن حدث.
-       التسبب في تعب المالك والمشتري. فإحضار مشترين ممن ليس لديهم جدية في الشراء أو اصطحاب مشترين لعقارات لا توجد جدية لدى أصحابها للبيع يسبب تعب للمالك أو المشتري. فمالك العقار قد يكون ساكنا فيه ولا يريد أن يزوره أشخاص غرباء في أي وقت وما يستلزمه ذلك من طاقة لتنظيف العقار وإظهاره في أفضل صورة. وإذا كان المالك ساكنا في مكان بعيد عن العقار المراد بيعه فهو لا يريد أن يأتي ويذهب كل يوم من مقر سكنه إلى العقار المعروض للبيع أو الإيجار ومن ثم يضيع الوقت والجهد والمال في الطريق دون أن يجد مشتري أو مؤجر جاد. والصواب هو أن يصطحب الوسيط العقاري للمشتري لمعاينة العقارات التي يريد أصحابها بيعها ولديهم جدية في البيع ومهمته التأكد من تلك الجدية أو إبلاغ المشتري بغير ذلك والمسألة ليست إشعار المشترين بأن الوسيط العقاري قد بذل مجهودا كبيرا لتوفير العقار لهم وبذلك هو يستحق العمولة. المسألة أكبر من هذا بكثير فاحترام العميل ووقته هي أهم قيمة من القيم التي يحافظ عليها الوسيط العقاري المهني.
-       هناك أسباب أخرى تتعلق بقلة من الوسطاء العقاريين الذين يتلاعبون بالمشتري أو البائع لإقناع البائع بأنهم سيأتون له بأعلى سعر وفي الوقت نفسه يقنعون المشتري أنهم قد جاءوا له بأقل سعر، كما قد يقنعون المشترين بالاستعجال في الشراء قبل زيادة السعر وهكذا، مما يقلل ثقة الملاك والمشترين. كما أن قلة من الوسطاء العقاريين يعطون للبائع والمشتري بيانات خاطئة ويتسببون في وقوع خلافات بين الطرفين ويؤذون الطرفين، ومن ثم يؤثرون على سمعة الشرفاء من الوسطاء العقاريين وهم كثرة.
-       قلة الثقة وقلة المصداقية. فقلة الثقة في بعض الوسطاء العقاريين ربما يرجع إلى التعرض لموقف أو أكثر مع قلة من الوسطاء أو يرجع لسماع المالك أو المشتري عن بعض المواقف التي تشين أو تدين قلة من الوسطاء أو السماسرة. كما أن بعض الوسطاء العقاريين يستخدمون أسماء مستعارة أو مختصرة أو أرقام هواتف مستعارة في الإعلانات، ويتأكد ذلك الشعور لدى المالك أو المشتري عندما يكتشف ذلك. والواقع أن هذه الأفعال لا تمثل إلا قلة من الوسطاء العقاريين وهي ليست أفعالا مهنية أو احترافية ولا يجب أن يقوم بها أي وسيط عقاري حقيقي.
-       شعور مالك أو مشتري العقار بأن مهنة الوساطة العقارية هي مهنة من لا مهنة له ويؤكد ذلك كثرة عدد الوسطاء العقاريين، وأن مهنة الوساطة العقارية أصبحت تمارَس من جانب أي شخص يسعى إلى تحقيق ربح بأقل مجهود ممكن. نعم يجب أن نعترف بأن مهنة الوساطة العقارية قد أهينت بكثرة الدخلاء عليها مما أثر بالسلب على سمعة الوسطاء العقاريين المحترمين وعلى مكاتب الوساطة العقارية المهنية.
جدير بالذكر أن هناك آلاف السماسرة في ربوع مصر وفي مدينة الشيخ زايد وحدها هناك المئات ممن يعملون بشرف وجد وأمانة ويجب أن يستمر العمل استنادا إلى القيم الأخلاقية للمحافظة على سمعة هذه المهنة. وهذه أيضا دعوة إلى كل شرفاء مهنة الوساطة العقارية بالمحافظة على قدسية هذه المهنة واحترامها ولفظ كل الخارجين عن الوفاء بمتطلباتها. كما أنها دعوة للملاك والمشترين الذي يقع عليهم دور كبير في الحفاظ على سمعة هذه المهنة والممتهنين لها من خلال التعامل مع الوسطاء العقاريين المحترمين والشرفاء.
وهذه دعوة أيضا للجهات المسئولة في الدولة بإصدار قانون ينظم مزاولة أعمال الوساطة العقارية ويحظر مزاولة أعمال الوساطة العقارية قبل الحصول على ترخيص بذلك من الجهات المختصة، بحيث يشترط فيمن يرخص له بمزاولة أعمال الوساطة العقارية ألا يكون قد صدر ضده حكم نهائي في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة أو أشهر إفلاسه، ما لم يكن قد رد إليه اعتباره.
كما أن هذه دعوة للوسطاء العقاريين الحقيقيين بعدم التلاعب في أسعار إيجارات العقارات أو أسعار البيع والشراء أو توريط المستأجر مع مؤجر ليس بمالك للعقار أو توريط المالك مع مستأجر يستغل العقار في أعمال غير قانونية والعمل بشفافية مع كل من الملاك والمشترين بما يحفظ لهذه المهنة مكانتها وأهميتها.
 على الجهات المسئولة في الدولة عن مهنة السمسرة العقارية تقنين أوضاع الوسطاء العقاريين غير المرخص لهم لتسهيل عملهم وفق مبادئ وأسس سليمة وإعطائهم الترخيص اللازم لمزاولة المهنة من خلال مكاتب الوساطة العقارية المرخصة والمعتمدة والمؤهلة. 
إن وجود نظام أو سيستم عقاري على غرار المعمول به في أوروبا وأميركا وبعض الدول العربية كالإمارات العربية المتحدة يتيح الترخيص للوسيط العقاري بما يسمح له بالإعلان عن العقارات من خلال مكتب وسيط عقاري مرخص وبما يضمن حقوق المالك والمشتري على السواء في عملية البيع أو الإيجار سيساعد العديد من الوسطاء العقاريين المتجولين على مزوالة المهنة تحت مظلة قانونية. وهنا أحيل القارئ العزيز إلى قراءة مقال "لماذا تستعين بشركة وساطة عقارية؟" المنشور في مدونة "دارين هاوس للخدمات العقارية" أو على الموقع الإلكتروني للشركة: dareen-house.com ، وذلك للتعرف على أهمية الاستعانة بالوسيط العقاري أو مكتب الوساطة العقارية.
 الواقع أنه ينبغي تنظيم مهنة الوساطة العقارية في مصر بقوانين ملزمة بحيث يكتسب الوسطاء العقاريين خبرات أو مؤهلات أو ترخيص أو سجل تجاري أو مقرات لازمة لهم. إن السوق العقاري هو واحد من أهم الأسواق الاقتصادية العاملة بمصر وله انعكاسات على اقتصاد الدولة ككل ولابد من تنظيم مسألة العمل في مجال الوساطة بالسوق العقاري بحيث يسمح بالترخيص لمن يريد أن يزاول هذه المهنة بمزاولتها طالما حاز على المتطلبات والمؤهلات المطلوبة.


دارين هاوس للخدمات العقارية


الشيخ زايد – سنتر الندى التجاري - أعلى بنك مصر - مكتب 24
هاتف: +202 3851 9663  /+2 010 25 222 396 /+2 010 25 222 397

Friday, August 1, 2014

هل أشتري منزلي الجديد أم أبيع منزلي القديم أولا؟


من يفكر ببيع منزله لشراء منزل جديد قد يفضل أحيانا البحث عن المنزل الجديد أولا قبل الشروع في بيع منزله الحالي. فالاستقرار على مكان المنزل الجديد وموقعه وشكله ومساحته ومزاياه وعيوبه ومعرفة سعره كلها أمور مهمة قبل الشروع في بيع العقار الحالي لاسيما لمن يريد أن يضع قيمة المنزل الحالي ضمن المبلغ الذي سيشتري به المنزل الجديد.

إلا أن مرحلة الاستكشاف هذه لا ينبغي لها أن تطول بحيث لا يضيع العقار المراد شرائه بأن يشتريه مشتر آخر. ناهيك عن أن الدخول في التفاصيل الدقيقة لعملية شراء المنزل الجديد قبل بيع العقار الحالي لا جدوى منها. فقد تجد المنزل المناسب ولا تستطيع تأمين قيمته قبل أن تبيع منزلك الحالي. وقد ترتبط بنظام دفع لقيمة المنزل الجديد وتطول عملية بيعك لعقارك الحالي فتقع في مشكلة. وهنا ينصح بأن تستكشف الأسعار في المنطقة المطلوب شراء عقار جديد بها حسب المساحة والمواصفات المطلوبة وتضع قائمة صغيرة لبضعة عقارات تضعها في حسبانك كوحدات مرشحة ثم تشرع في بيع عقارك الحالي.

عندما تصل لنقطة متقدمة في عملية بيع عقارك الحالي مثلا بعد كتابة العقد وقبض العربون وانتظار باقي المبلغ وأثناء مهلة إخلاء المنزل الحالي للمشتري الجديد، يمكنك أن تتحرك بسرعة لمعاينة العقارات التي وضعتها في قائمة الترشيح لمعاينتها أو معاينة ما بقي منها من وحدات متوفرة. كما يمكنك إذا كنت تثق بأن مشتري عقارك الحالي موجود و"تحت يديك" بأن تتحرك أيضا في اتجاه معاينة بعض العقارات التي تلبي طلبك. ودائما ينبغي للمشتري أن يعرف سعر العقار الذي ينوي شراءه وهل هو مستعد لدفع السعر من ميزانيته الحالية أم ينبغي عليه أن يبيع منزله الحالي أولا لاستكمال مبلغ الشراء. وينبغي أخذ مهلة من مشتري عقارك الحالي بين شهر وثلاثة أشهر خاصة في حالة العقارات الساكنة لإخلاء عقارك وتأمين عقار جديد.

عليك إبلاغ وكيلك العقاري في البداية بأنك ستبيع عقارك أولا قبل الشراء بحيث تريحه من عناء معاينة وحدات أنت لست جاهزا لشرائها ويكفي أن تعرف من وكيلك العقاري بالمنطقة المراد الشراء بها متوسطات الأسعار والمساحات المتوفرة وطريقة السداد وهكذا قبل الشروع في بيع عقارك الحالي. عندئذ سيكون بمقدور الوكيل العقاري أن يؤمن لك الوحدة المناسبة لطلباتك وميزانيتك وربما ساعدك أيضا في بيع عقارك الحالي.

دارين هاوس للخدمات العقارية
الشيخ زايد – سنتر الندى التجاري - أعلى بنك مصر - مكتب 24

هاتف: +202 3851 9663  /+2 010 25 222 396 /+2 010 25 222 397

Wednesday, July 16, 2014

مزايا الاستعانة بوكيل عقاري

يقلل البعض من أهمية الاستعانة بوكيل عقاري أو شركة وساطة عقارية عند بيع العقارات أو شرائها. ويقع البعض في مشاكل كان بالإمكان تحاشيها لو تمت الاستعانة بوكيل عقاري. فكما نستعين بمحامي له سمعة طيبة وعلى دراية وخبرة بالقانون في القضايا، ينصح بالاستعانة بخبير عقاري في حالة شراء عقار أو بيعه. 

ولكن نظرا إلى أن مهنـة الوساطة أو السمسرة العقارية هي مهنة غير مقننة أو منظمة، على الأقل في مصر، حتى وقتنا الراهن. فقد أصبح أي شخص يمارسها لأنها لا تحتاج لرأس مال كبير حتى أنها أصبحت للأسف مهنة من لا مهنة له. وقد كثرت أعداد السماسرة وانتشرت المكاتب العقارية بالشوارع الرئيسية بكافة المدن مما أدى إلى زيادة المنافسة على حساب المصداقية والأمانة والشفافية عند الكثيرين من السماسرة بل وفي مكاتب الوساطة العقارية ذاتها مما تسبب في زعزعة ثقة الكثيرين من العملاء. وقد تعرض بعض العملاء للغش والخداع لمجرد رغبة المكتب بتحصيل العمولة دون الأخذ في الاعتبار مصلحة العميل.

ينصح عادة بالتعامل مع مكتب وساطة عقارية ذو سمعة طيبة لا مع سماسرة الشارع، على أن يكون للشركة كيان ثابت ومرخصة ولها سجل تجاري وبطاقة ضريبية وهاتف أرضي ثابت حتى يسهل الرجوع إليها في أي وقت بخلاف سماسرة الشارع. كما ينصح بالتعامل مع شركة وساطة عقارية واحدة فقط أو اثنتين على الأكثر. فلشركة الوساطة خبرة في بيع العقار دون إشهاره أو الإعلان صراحة عنه بحيث لا يفقد العقار الخصوصية والسرية. كما أن عرض العقار على سماسرة الشارع يجعله سلعة بائرة تلوكها الألسنة خاصة إذا تأخر بيعه وذاع خبره. كما لا ينصح بوضع يافطة لبيع العقار على العقار ذاته أبدا فالمعروض مهان وينطبق عليه المثل المصري الشائع "لو كان فيه خير ما كان رماه الطير". 

هناك أسباب جوهرية أخرى للاستعانة بوكيل عقاري أو شركة وساطة عقارية من أهمها: 

• المساعدة على تقدير السعر العادل للعقار. فشركة الوساطة العقارية موجودة بالسوق وتتابع الأسعار أولا بأول. ولا شك أن شراء العقار عن طريق شركة وساطة عقارية يكون أرخص من السعر الذي يمكن أن يشترى به من المالك مباشرة، وهذا ما لا يدركه الكثير من المشترين للأسف.

• التوجيه والنصح والإرشاد. الوسيط العقاري يوجه العميل إلى الاختيار المناسب ويدله على العقارات النادرة (اللقطة) ويأخذه للمناطق الواعدة والوحدات ذات المواصفات المتميزة، ولكن للأسف كل ما يشغل بال المشتري هو العمولة التي يتقاضاها الوسيط، ولكن إذا فكر مشتري العقار الذي يستعين بوكيل عقاري في الفوائد التي تعود عليه من الاستعانة بوكيل عقاري أمين ومهني، فإن نسبة العمولة البسيطة التي يحصل عليها الوسيط تكون مقابل ما قام به من خدمات.

• تخفيف العبء ورفع المعاناة عن كاهل الطرفين. فشركة الوساطة العقارية تتلقى المكالمات الهاتفية وترد على تساؤلات المشترين وتجنب المالك مكالمات كثيرة غير مجدية أو زيارات مزعجة من أناس لا توجد لديهم جدية للشراء ولكن لديهم فضول لا أكثر، كما توفر شركة الوساطة العقاري وقت المشتري بتوجيهه إلى العقار الذي يلبي طلبه مباشرة دون لف أو دوران.

• المعرفة بالمنطقة الجغرافية التي يقع بها العقار. شركة الوساطة العقارية يمكنها تقدير قيمة العقار وعمل مقارنات مع غيره من العقارات المشابهة التي تم بيعها بذات المنطقة وتوجيه المشتري إلى السعر العادل للشراء أو أو توجيه البائع بالسعر العادل للبيع، أو نصح المشتري بتغيير وجهته ونصح البائع بإدخال تعديلات على العقار بحيث يلبي احتياجات المشترين وهكذا.

• المعارف والعلاقات. فشركة الوساطة العقارية لديها الكثير من العلاقات المهنية بتجار العقارات وأصحاب الأموال والمستثمرين في مجال العقارات وكذلك على معرفة بالبائعين من مستثمري أو مطوري العقارات والمشروعات العقارية أصحاب السمعة الطيبة بحيث تقدم مساعدة للمشتري لإنهاء الصفقة بأفضل شروط للشراء وأيضا تقديم مشتري جاد وجاهز ينهي الصفقة في أقرب وقت مع البائع.

• خبرة بوسائل التسويق المختلفة. تكون شركات الوساطة العقارية على دراية وخبرة واسعة باستخدام أدوات التسويق المختلفة سواء التقليدية أو الإلكترونية، كما تستعين بوسائل متنوعة للدعاية والإعلان يزيد من فرص البيع والشراء.  

• التفاوض من أجل إتمام الصفقة بأفضل شروط. لدى شركة الوساطة العقارية خبراء في التسويق العقاري لديهم قدرة ومهارة على التفاوض والإقناع ومساعدة الطرفين على الوصول لأفضل شروط للبيع والشراء وإنهاء الصفقات. 

• ضمان الحقوق. يقوم الوسيط العقاري الأمين بمصاحبة المشتري والبائع خلال كافة مراحل عملية الشراء والبيع، بداية من الاطلاع على عقود ملكية العقار والتثبت منها من الجهات المختصة وانتهاءً بتوقيع عقود البيع وتوثيق العقود وتقديم خدمة ما بعد البيع للتأكد من حصول المشتري على الوحدة في وقت التسليم المتفق عليه واستلام المشتري لكافة حقوقه وهكذا.

تقوم الوساطة العقارية على أسس علمية وتعتمد على المصداقية والشفافية والمهنية والأمانة بل وترتكز على مبادئ وعادات وتقاليد. ومن هذا المنطلق، يجب عليك سواء كنت مشتري عقار أو بائع عقار أن تتحرى بدقة عن وكيلك العقاري وتختار الأمين المهني الذي يحمي حقوقك سواء كنت بائعا أو مشتريا

دارين هاوس للخدمات العقارية

الشيخ زايد – سنتر الندى التجاري - أعلى بنك مصر - مكتب 24
هاتف: +202 3851 9663  /+2 010 25 222 396 /+2 010 25 222 397

كيف تحدد سعر عقار

العقار هو المبنى أيا كان الغرض منه سواء سكني أو تجاري أو إداري، وهو أيضا قطعة الأرض بكل أنواعها صحراوية أو زراعية أو صناعية أو أرض بناء. وبيع أو شراء العقار يتم على أساس قيمة العقار وليس سعره. والتقييم العقاري هو كيفية تقدير قيمة العقار. والقيمة تشمل سعر مكونات العقار الملموسة بالإضافة إلى الفوائد والمنافع والخدمات وغيرها. وهناك بعض المعايير التي ينبغي على مالك العقار أو مشتريه مراعاتها عند تقييم العقار. 

يبدأ التقييم العقاري عادة بتجميع معلومات عن العقار من المالك ومن العقود الخاصة بالملكية وتصميم المبني أو المشروع ثم معاينة العقار معاينة تفصيلية وكذلك المنطقة المحيطة. وتوجد عدة طرق تقليدية لتقييم العقارات من أهمها حساب التكلفة ومقارنة العقار المباع بآخر وأيضا طريقة حساب العائد الاستثماري للعقار أو ما يطلق عليه "الرسملة". تعتمد الطريقة الأولى "حساب التكلفة" على ضرب تكلفة بناء المتر المربع في إجمالي مساحة البناء وجمع حاصل الضرب مع قيمة الأرض ليصبح الناتج هو قيمة العقار. ويمكن تطبيق طريقة مقارنة العقار بآخر قريب أو مشابه له مع أخذ فروق المواصفات في الاعتبار للوصول لقيمة العقار الفعلية. كما يمكن أيضا حساب قيمة العقار عن طريق حساب دخل العقار في حالة العقارات المدرة للدخل، وذلك بحساب عائد الإيجار السنوي على رأس مال العقار في مدة معينة (تختلف المدة حسب نوع العقار هل هو سكني أم تجاري أم إداري وحسب عدد من العوامل الأخرى كالموقع وخلافه). والواقع أنه لكل نوع عقار طريقة مناسبة لحساب قيمته، كما يمكن المزج بين هذه الأساليب وتعديل التقييم بناءاً على متوسط النتائج. 

والواقع العملي يتطلب أن يأخذ التقييم العقاري في الاعتبار الكثير من العوامل الأخرى المؤثرة في تحديد قيمة العقار مثل العرض والطلب وحدة المنافسة والصورة العامة (البيئة المحيطة ومستوى السكان بالجوار)، واتجاه النمو العمراني للمدينة وتوافر الخدمات التحتية ونظام البناء في المنطقة وموقع العقار بالنسبة للتصميم العام للموقع وعدد الواجهات وموقع العقار وإطلالته واتجاهه (بحري، قبلي، إلخ.) وعمر العقار وحالته واللمسات الجمالية فيه، والمساحة وجودة التصميم وارتفاع الطابق (الدور)، وعرض الشارع أو الشوارع المحيطة وقرب أو بعد العقار عن العقارات المجاورة (الالتصاق) والمرافق العامة المتوفرة والخدمات بالمنطقة (الأمن والصيانة والحراسة والأسوار والأرصفة والنظافة والقرب من منطقة الخدمات كالنوادي والتجمعات التجارية وأماكن التسوق والترفيه والمدارس والمستشفيات والقرب من المواصلات والطرق الرئيسية).

بالإضافة إلى ذلك، يؤثر مستوى البناء والتشطيب والديكور الداخلي والخارجي والاشتراطات الخاصة (مثل زيادة عدد الأدوار أو المساحات الخضراء أو وجود أماكن للسيارات، المصاعد، حديقة، مدخل خاص، حمامات سباحة، توفر الغاز الطبيعي وإمكانية تشغيل هاتف ثابت، وأجهزة الإنذار ومقاومة الحريق والدش والتكييف المركزي، وهكذا). ومن العوامل المؤثرة أيضا وجود عقد ملكية مسجل للعقار (أو للمشروع) وترخيص البناء وعدم مخالفة العقار لاشتراطات البناء وقيمة رسوم التنازل عن العقار ومصاريف الصيانة السنوية وهكذا. بالإضافة إلى ذلك، تؤثر ظروف البيع وحالة السوق والأوضاع الأمنية والاقتصادية بشكل غير مباشر على السوق العقاري.
 دارين هاوس للخدمات العقارية
الشيخ زايد – سنتر الندى التجاري - أعلى بنك مصر - مكتب 24
هاتف: +202 3851 9663  /+2 010 25 222 396 /+2 010 25 222 397

Thursday, July 10, 2014

كيف تختار الوكيل العقاري المناسب لك؟


يعد اختيار الوكيل العقاري المناسب أهم جزء في عملية بيع أو شراء العقارات. 

استشير: يمكنك أن تسأل أفراد عائلتك أو أصدقاءك أو جيرانك عن تجاربهم مع الوكلاء العقاريين قبل عملية بيع أو شراء العقار. وبعد ذلك، عليك أخذ نصائحهم في الاعتبار لاختيار الوكيل العقاري المناسب. 

البحث: عليك أن تبحث على الإنترنت عن أفضل الوكلاء العقاريين في منطقتك والمناطق المحيطة. 

مقابلة الوكيل العقاري: يجب أن تقابل الوكيل العقاري شخصياً وتقوم بطرح بعض الأسئلة الهامة عليه مثلا عن خبرته المهنية، والأفراد الذين تعاملوا معه مسبقا لسؤالهم، وعمليات البيع والشراء التي قاموا بها ومدى نجاحهم في التسويق وإتمام الصفقات، والمزيد من الأسئلة التي تطمئنك. 

الخطة التسويقية: عليك مناقشة وكيلك العقاري عن الخطة التسويقية التي سيستخدمها للتسويق لمنزلك في حالة البيع، وكذلك لمعرفة إذا كانت الخطة ملائمة بالنسبة لك أم لا. كما يمكنك سؤاله إذا قام بتجربة هذه الخطة مسبقاً مع منازل مشابهة لمنزلك. 

العلاقات الشخصية: وفي النهاية، يرجع الأمر إلى التفاهم، فإذا وجدت أن الوكيل العقاري يفهمك جيداً ويعرف ما تريده، فهو الوكيل المناسب لك. 

دارين هاوس للخدمات العقارية
الشيخ زايد – سنتر الندى التجاري - أعلى بنك مصر - مكتب 24
هاتف: +202 3851 8663  /+2 010 25 222 396 /+2 010 25 222 397

Wednesday, July 9, 2014

منزلي لا يباع! لماذا؟

مضى من الوقت أسبوع، شهرين، ستة أشهر، أو حتى سنة وتم عرض منزلك على عشرات المشترين، ولكن لم يشتر أحد حتى الآن، لماذا؟

ربما تبالغ في تقدير قيمة عقارك: 
إن قيمة المنزل هي المنزل ذاته، فهي ليست ما أنت بحاجة إليه أو ما تحتاجه لسداد تكلفة عملية جراحية أو تكلفة رحلة سفر للخارج. والمشتري لا يهتم بذلك، فكل ما يهمه هو ما يعود عليه من قيمة وبالتالي فهو لن يشتري منزلا مبالغ في سعره عادة. فإذا أخبرك وكيلك العقاري بأن منزلك قيمته 350 ألف جنيه مثلا بينما أنت مصمم على بيعه مقابل 400 ألف جنيه، قد يسبب لك ذلك ضرراَ بالنسبة لسمعة منزلك، فمن السهل على المشتري أن يعلم أن قيمة منزلك أقل من ذلك بكثير، وبالتالي هذا سيعمل على إبعاد المشترين عن منزلك.  

منزلي هو الأفضل:
لا يمكنك أن تفكر في أن جارك قد باع منزله مقابل 500 ألف جنيه وأنت لماذا لا تبيع بنفس السعر أو أفضل! ليت الأمر بهذه البساطة. فقد يكون منزل جارك مطل على حديقة أو بحيرة أو حتى نادي، أما منزلك فيطل على السور أو على الطريق، وللأسف هذا يقلل من قيمة منزلك. والخلاصة أن لكل عقار قيمة وليست بالضرورة هي نفس قيمة عقار جارك. 

عدم تجهيز منزلك للعرض على المشترين:
إذا أخترت الوكيل العقاري المناسب فستحصل على أفضل سعر في أقرب وقت ممكن. لذلك عليك أن تختار وكيلك العقاري بدقة حيث أن نصائحه وخبرته المهنية هي ما ستعرض منزلك بشكل أفضل. استمع إلى نصائح وكيلك العقاري فيما يتعلق بتجهيز منزلك للبيع.

 دارين هاوس للخدمات العقارية
الشيخ زايد – سنتر الندى التجاري - أعلى بنك مصر - مكتب 24
هاتف: +202 3851 9663  /+2 010 25 222 396 /+2 010 25 222 397